Consejos útiles

Cómo comprar una propiedad que se ha convertido en propiedad del banco

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En este programa, puede pagar una hipoteca. La casa está asegurada por el banco.

Entonces tiene sentido apelar contra la administración en orden administrativa (artículos 218-219 del CAS RF).

Si el programa proporciona tal uso del subsidio, entonces puede pagar la hipoteca.

Si fue retirado de la cola y expulsado del programa, no podrá pagar la hipoteca en virtud de este programa.

En este programa, primero debes participar. Y su familia después de adquirir una vivienda (incluso con una hipoteca) queda excluida de los participantes del programa debido a la falta de necesidad de mejorar las condiciones de la vivienda.

Usaste tu derecho, no te darán interminablemente.

--- ¡Todo lo que te prescribe la ley, YA TE PAGÓ! Al decidir participar en el proyecto Young Family, debe recordarse que el estado asigna fondos exclusivamente para la transacción acordada, y el dinero va directamente a la cuenta del acreedor (al solicitar una hipoteca) o del vendedor, sin participar en esta cadena de participantes del programa.

¿Se puede transferir una casa prometida por un Sberbank (hipoteca) de un edificio no residencial a uno residencial?

¿Se puede transferir una casa prometida por un Sberbank (hipoteca) de un edificio no residencial a uno residencial?


Buenas tardes Es posible, solo si esto no deja de ser una garantía, ya que la garantía no es la casa en sí, sino su valor.

Hola Está prohibido transferir los derechos de terceros gravados a la categoría de locales no residenciales de conformidad con el art. 22 LCD RF. Resuelva el problema con el banco, puede enviar documentos para la transferencia con su consentimiento, ¡pero ellos tienen el derecho de rechazarlo!

Condición del mercado

Antes de la crisis económica mundial, hubo un auge en la demanda de bienes raíces en muchos mercados extranjeros. Los compradores a menudo compraron apartamentos y casas con una hipoteca, aún sin saber que comenzaría una recesión económica, y no podían pagar. Como resultado, durante y después de la crisis, se incautó una gran cantidad de viviendas por deudas. Hay especialmente muchos objetos problemáticos en España, Grecia y los Estados Unidos.

En España, ser propietario de una propiedad comprada a crédito después del inicio de la crisis dejó de ser rentable: como resultado de la reducción de los precios de mercado al 60%, el costo de la garantía dejó de cubrir el monto de la deuda crediticia y surgió el llamado "patrimonio negativo". Como resultado, una gran cantidad de casas fueron confiscadas por falta de pago. Algunos bancos eran dueños de miles de bienes raíces residenciales y comerciales, que luego comenzaron a vender a precios de ganga. Desde 2007, en España, según Spanish Property Insight, los bancos incautaron más de 250 mil objetos. En realidad, estos números pueden ser más altos. Según el Instituto Nacional de Estadística, en España de 2003 a 2013, el 25% de los objetos comprados a crédito fueron incautados por los bancos. En el primer trimestre de 2014, el número de objetos confiscados por deuda en el país disminuyó un 4,2% interanual, pero aumentó un 19,5% durante el trimestre. A partir del primer trimestre, la mayoría de los objetos fueron incautados en Andalucía (4.373), Cataluña (3.993) y Valencia (2.726), es decir, en las regiones más populares.

En Grecia, desde 2010, el gobierno ha congelado el procedimiento para la eliminación de viviendas para aquellos cuya deuda no supere los 200 mil euros. Esta medida evitó la aparición de miles de personas sin hogar en el país. La situación económica en el país sigue siendo disfuncional: a abril de 2014, el 27% de la población estaba desempleada. Según el Banco de Grecia, a partir del primer trimestre, el 33,5% de los préstamos no funcionan, es decir, no se les pagan intereses.

Según la información de CoreLogic, a partir de mayo de 2014, los bancos de los Estados Unidos confiscaron alrededor de 660 mil hogares. El número de estos objetos está disminuyendo constantemente: en mayo de 2013 había alrededor de 1 millón de ellos. Ahora el 1,7% de las casas compradas con una hipoteca han sido incautadas en el país. La mayor proporción de viviendas confiscadas - en los estados (5.8% del número de objetos comprados en una hipoteca), Florida (5.2%), (4.3%), Hawai (3.1%) y Maine (2.8 %). En los 12 meses hasta mayo de 2014, casi la mitad de todas las viviendas tomadas por deudas cayeron en cinco estados: Florida (122 mil objetos), Michigan (44 mil), Texas (39 mil), California (34 mil) y Georgia (32) mil).

Fases de la venta de bienes hipotecados

Lo mejor de todo es que el proceso de venta de propiedades hipotecadas está regulado en los Estados Unidos. Este país tiene tres fases: venta corta, subasta y REO. En los tres casos, puede comprar bienes raíces con una hipoteca, pero en el caso de una subasta, es difícil obtener un préstamo, ya que necesita completar un acuerdo en poco tiempo.

    "Venta corta" (venta corta): venta sin cobertura durante el período en que el propietario y el acreedor buscan vender la propiedad lo más rápido posible. En este caso, el precio de venta de bienes inmuebles es necesariamente más bajo que el total de los compromisos de préstamo asumidos. La "venta corta" lleva muchos meses, y a veces años, ya que está asociada con procedimientos burocráticos. Mientras espera, las tasas de interés pueden cambiar, los bancos no están dispuestos a aceptar vender a un precio significativamente diferente del precio de mercado, y los precios inmobiliarios están aumentando rápidamente, por lo tanto, cuando se recibe una respuesta negativa del banco, el comprador simplemente perderá tiempo. tales retrasos "venta corta" no es popular entre los inversores.

Dice Ilya Bitkov, agente de bienes raíces de Coldwell Banker: "En mayo de 2014, cerramos el acuerdo de" venta corta ", donde cinco compradores potenciales cambiaron porque dos prestamistas no pudieron tomar una decisión durante más de dos años. Hubo un estrés terrible: en lugar de obtener un préstamo para una compra, mi cliente tuvo que pedir prestada una cantidad impresionante de su familia. Solo se nos asignaron 14 días para cerrar el trato, mientras que el plazo estándar es de 30 días. Al mismo tiempo, tuvimos que esperar unos 10 meses, y el apartamento se compró solo más barato que las opciones similares vendidas de manera estándar ”.

Si la "venta corta" no es aprobada por el acreedor o es imposible completarla por otros motivos, en la mayoría de los casos el siguiente paso será la venta forzada (ejecución hipotecaria) y la subasta.

Ejecución hipotecaria y subasta. El precio inicial suele ser la cantidad impaga más otros costos adicionales. El objeto va al que más paga. A veces solo hay un comprador en una subasta, a veces ni uno solo. Por ejemplo, las subastas (también conocidas como ventas del sheriff) son realizadas por los sheriffs en la capital de cada distrito, y el postor ganador debe pagar inmediatamente el 20% del valor de compra declarado el día de la subasta y completar la transacción dentro de los 30 días calendario. "Comprar una ejecución hipotecaria no es una cuestión simple, e Ilya Bitkov cree que los jugadores más experimentados a menudo juegan con éxito en este campo".

Si la subasta ha fallado en varios intentos, el prestamista decide colocar la propiedad problemática en su balance general y desalojar por la fuerza al propietario. En este caso, el objeto se convierte en propiedad del banco y se convierte en REO (Real Estate Owned). Y en este caso, la deuda tributaria y de servicios públicos relacionada con los bienes inmuebles es totalmente reembolsada por el banco.

REO (propiedad inmobiliaria). Si la propiedad no se podía vender en una subasta (no hubo ofertas ni licitadores, o el precio era demasiado alto), el banco retira la propiedad y la pone a la venta utilizando la agencia inmobiliaria local a través del sistema MLS (servicio de listado múltiple).

“REO es la opción más simple y lógica para un inversor extranjero que no quiere enfrentar las dificultades asociadas con la compra de una venta corta o una ejecución hipotecaria. Inicialmente, el precio es lo más cercano posible al valor real del mercado, sin embargo, puede negociar aquí de manera más activa y, a este costo, lograr un resultado ligeramente mejor que cuando compra a una persona privada. En muchos casos, el banco puede proporcionar a un comprador potencial una evaluación independiente del objeto de venta y un informe preliminar preparado sobre su técnica, dice Ilya Bitkov.

Según el experto, el siguiente escenario es más exitoso: comprar una casa que requiera renovación en una subasta, reparación o reconstrucción, y la reventa posterior. A menudo, en las versiones más comunes y rotas hay buenas oportunidades para tales inversiones. En este caso, debe operar en efectivo, ya que obtener un préstamo agregará costos significativos y requerirá tiempo adicional.

En España, las subastas se utilizan con mayor frecuencia para vender bienes inmuebles en dificultades. Sin embargo, no todos los objetos se subastan, especialmente si no hay "capital negativo". En España, el procedimiento de "dación en pago" está muy extendido (provisión de satisfacción mutua, transferencia de bienes a un acreedor en pago de una deuda). Durante este procedimiento, el propietario en presencia de un notario transfiere la propiedad al banco, pagando así la deuda, y ya no se lo considera un deudor. Este procedimiento no es aplicable a objetos con "capital negativo". “Esta es una opción que el dueño de la propiedad puede discutir con el banco si no puede pagar la hipoteca y le gustaría pagar la deuda transfiriendo la propiedad al banco. Si en el momento de transferir el objeto al banco, el monto pagado no reembolsó la comisión del banco y los pagos de la hipoteca, entonces el banco, incluso después de aceptar la propiedad del propietario para pagar la deuda, esperará el cumplimiento de las obligaciones para pagar estos pagos. Una vez que la propiedad vaya al banco, se pondrá a la venta nuevamente, en una subasta oa través de una red de personas acreditadas, dice Mary Dunn, directora gerente de MP Dunne Properties.

Los bancos españoles, que tienen en su balance viviendas de deuda, generalmente firman acuerdos con agencias inmobiliarias. Tan pronto como el banco recibe una solicitud para comprar dicho objeto, lo transfieren a los agentes de bienes raíces y están comprometidos con el apoyo total de la transacción. El banco paga la comisión a la agencia inmobiliaria y, para el comprador, la asistencia de un agente inmobiliario es gratuita.

Según Mary Dunn, en el caso de una subasta en España, el comprador debe estar preparado para pagar el monto total sin atraer un préstamo. Al comprar a través de una agencia acreditada, el cliente podrá entablar negociaciones con el banco sobre el precio final y la hipoteca.

"Trampas"

La compra de propiedades que se han convertido en propiedad del banco requiere un enfoque reflexivo. Hay varios puntos a los que los compradores deben prestar mucha atención.

  • Los bancos no hacen grandes descuentos en bienes raíces líquidos. Las propiedades hipotecadas a menudo se venden a menos del valor de mercado. Vender tales bienes inmuebles a los bancos es una ocupación no esencial, tampoco se especializan en administración y no hacen reparaciones, y por lo tanto se esfuerzan por deshacerse de los bienes inmuebles lo antes posible para obtener dinero "real". Además, en teoría, los bienes raíces pueden esperar a un comprador durante años, y todo este tiempo el banco tendrá que pagar impuestos, seguros y servicios públicos. “Sin embargo, los bancos no ofrecen grandes descuentos en instalaciones de alta calidad, ya que no es rentable para ellos. Los grandes descuentos son directamente proporcionales a la liquidez y la demanda de instalaciones locales, dice Georgy Kachmazov, jefe de Tranio.Ru.
  • Hay costos ocultos. "Al comprar una propiedad a través de un banco, los clientes corren el riesgo de encontrarse con algunos adicionales", dice Georgy. Por ejemplo, sabemos de casos en los que, al comprar a través de un banco, los clientes debían usar el seguro de una compañía particular propiedad del banco y los servicios de abogados. Estos servicios son más caros de lo habitual, por lo que el banco compensa las pérdidas de bienes inmuebles vendidos "a bajo costo". Además, el costo real de una hipoteca se puede ocultar detrás de varias tarifas de servicio para atender la cuenta de un cliente en un banco, que también debe abrirse. Por lo tanto, si calcula todos los costos adicionales, puede resultar que el sector inmobiliario bancario no sea tan rentable como podría parecer a primera vista ".

Por ejemplo, en España, al presentar una demanda contra un deudor, un inversor debe pagar una tarifa judicial, que depende del tamaño de la deuda. Antes de la subasta, es necesario evaluar el valor del objeto, que también paga el inversor (según el objeto, de 300 a 500 euros). También debe pagar el 0.5% del valor de la deuda para registrar el gravamen en el registro de bienes raíces.

El inversor debe centrarse en ganancias moderadas. El objeto debe elegirse de modo que, teniendo en cuenta el descuento y el posterior aumento de la deuda, el inversor obtenga ganancias en caso de compra en la subasta. Algunas agencias prometen una ganancia del 50-100% del capital invertido, pero en realidad será mucho menor. “Es posible lograr ganancias significativas solo en regiones muy problemáticas, pero en regiones estables es muy difícil. tal vez, es solo una campaña publicitaria de gurús de inversiones que promocionan sus servicios. En algunos casos, puede lograr ganancias, dice Ilya Bitkov.

"El beneficio depende de qué tipo de objeto era, cuándo fue comprado, a qué precio, cómo cambió el mercado durante el tiempo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta, qué mejoras se hicieron, así como la disponibilidad de dichos objetos en el mercado y muchos otros dice Mary Dunn.

  • En la subasta, a menudo compra un "cerdo en un empujón". Mientras la propiedad no haya cambiado su propietario, la ley no puede inspeccionar o evaluar la propiedad desde el interior. Muy a menudo, solo hay fotografías del apartamento o la casa y la capacidad de acercarse al objeto desde el exterior para evaluar su condición y entorno. “Un objeto que sale de la subasta puede estar ocupado parcial o completamente por el propietario o los inquilinos, mientras que el desalojo forzoso comenzará solo después de que se complete la transacción y puede llevar un tiempo indefinido. A menudo, el comprador no tiene acceso directo para el conocimiento interno de la propiedad que se vende, no hay posibilidad de realizar una búsqueda detallada (búsqueda de título) por posibles problemas y la presencia de atrasos en las facturas de servicios públicos, pagos de impuestos, dice Ilya Bitkov.
  • La propiedad en dificultades no siempre está en buenas condiciones. No debe esperar que la propiedad confiscada esté en perfectas condiciones. Como mínimo, las instalaciones requerirán limpieza general. Si el propietario anterior no tenía los fondos para la reparación actual, prepárese para detectar la humedad, fugas en las tuberías, desagües dañados o un sistema de calefacción roto. Los apartamentos incautados a particulares, a diferencia de los bienes inmuebles primarios, a menudo requieren reparación, por lo que los precios de las viviendas secundarias de este tipo son bajos: por ejemplo, en España hay objetos con una superficie de hasta 80 m² a un precio de menos de 40 mil euros.
  • Los bancos no tienen servicio postventa. Si va a comprar una vivienda directamente del banco, también deberá resolver todos los problemas subsiguientes. Los bancos no tienen departamentos de postventa que ayuden a superar las dificultades iniciales y se encarguen de la preparación de todos los documentos después de la transacción (contratos de suministro de electricidad, conexión telefónica, acuerdo con la compañía administradora o HOA, etc.). Es mejor contactar a la agencia, el representante oficial del banco. Actualmente, casi todos los bancos cooperan con varias agencias inmobiliarias.
  • Para encontrar una casa o apartamento adecuado, intente comunicarse con un banco o navegar por sitios de bienes raíces. Algunos recursos de Internet están completamente dedicados a la venta de bienes confiscados. También puede contactar con agencias inmobiliarias. Muchos de ellos se dedican a tales ventas, aunque no lo anuncian para evitar asociaciones negativas. Otra opción es prestar atención a las subastas de bienes raíces, donde también se pueden encontrar dichos lotes.

    La propiedad extranjera Tranio.Ru ha firmado acuerdos directos con muchos bancos europeos importantes.El sitio tiene una selección de objetos de bancos, por ejemplo, en la página "Banca Inmobiliaria en España" presenta unos 200 objetos.

    Proceso de reventa bancaria

    Los bancos están dispuestos a prestar bienes inmuebles. Después de todo, es un activo confiable, a largo plazo y predecible.

    Hoy, la mayoría de los ciudadanos compra viviendas con una hipoteca. Este es un cierto riesgo, ya que la casa está comprometida con el banco por un largo período. Si no paga la deuda de manera oportuna, esto generará una multa e intereses.

    Si el pago del préstamo cesa por completo, entonces, según el contrato, la casa se convierte en propiedad del banco. El propietario no podrá hacer un reembolso de la tarifa de inscripción y los pagos pagados previamente. Por lo tanto, la compra de propiedades a crédito debe abordarse de manera muy responsable.

    El esquema para la enajenación y venta de bienes inmuebles por parte de un banco suele ser el siguiente:

    Para protegerse de esta situación, los prestamistas deben estudiar cuidadosamente todas las opciones de programas hipotecarios y calcular el monto del pago mensual. De hecho, en caso de que el prestatario no pueda pagar el préstamo, se declara en quiebra.

    Después de eso, el objeto de los préstamos va al banco. En el futuro, la propiedad se venderá en una subasta. Y lo más probable es que la casa hipotecaria se ponga a la venta más cerca del precio mínimo en el mercado durante la subasta, ya que para el banco es un activo no básico, en virtud del cual sus otros activos están reservados (congelados).

    1. Reclamación del ex propietario ante el banco

    Antes del acuerdo, debe averiguar si el pagador anterior presenta una demanda o no. También vale la pena consultar con el banco si está en litigio con el propietario original.

    Si este es el caso, lo más probable es que se imponga un arresto judicial en esta vivienda y será válido hasta el final del proceso. Lo más probable es que sea imposible comprar esta casa con una promesa.

    También es importante estudiar la historia de la propiedad hipotecada y por qué se subasta.

    Cabe señalar que si la transacción se realizó entre las partes, y el banco no informó ningún reclamo, la operación no se considera legalmente competente y no tiene ningún efecto. Los fondos transferidos para los tan esperados metros cuadrados no serán devueltos.

    2. Procedimientos con el ex propietario después de cierto tiempo

    Incluso si no hay litigios durante el período de compra de una casa, esto no garantiza la ocurrencia de tal situación en el futuro.

    Después de pagar las deudas, el prestatario anterior puede presentar una solicitud de devolución de su espacio vital a través del tribunal. Esta circunstancia complicará el proceso de compra de una propiedad.

    3. Registro por parte de un prestatario en una propiedad de terceros.

    El hecho del registro de extraños en la propiedad hipotecaria puede quedar claro después de su adquisición. El antiguo propietario podía registrar familiares u otras personas sin informar al banco. La situación se volverá más complicada si queda claro el hecho de la inscripción de menores. Para dar de alta a un niño, será necesario proporcionar otra área, que será equivalente a la anterior.

    Por lo tanto, al adquirir viviendas colaterales, puede ahorrar decentemente, pero además de esto, muchos problemas y dificultades. Para la seguridad de la transacción, es importante conocer cuidadosamente todas las características de una posible compra, así como atraer a un abogado profesional de acuerdo con el perfil de tales operaciones.

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